Wiele osób, poszukując nieruchomości do zamieszkania, spotyka się z terminami takimi jak najem i dzierżawa. Choć oba pojęcia na pierwszy rzut oka mogą wydawać się podobne, w rzeczywistości różnią się istotnie, szczególnie jeśli chodzi o prawa i obowiązki stron. Ten artykuł ma na celu wyjaśnienie, czym jest dzierżawa mieszkania, jakie są jej cechy, jak wygląda umowa i czym dzierżawa różni się od najmu. Zrozumienie tych różnic jest kluczowe, aby podejmować świadome decyzje dotyczące użytkowania lokalu mieszkalnego.
Dzierżawa a najem – podstawowe różnice
Zastanawiasz się, czym różni najem od dzierżawy? Podstawowa różnica tkwi w celu użytkowania przedmiotu dzierżawy. W przypadku najmu wynajmujący oddaje rzecz do używania, natomiast w dzierżawie wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz nie tylko do używania, ale także pobierania pożytków. Co to oznacza w praktyce? Najem najczęściej dotyczy lokalu mieszkalnego, który jest wykorzystywany w celu zamieszkania, podczas gdy dzierżawa pozwala na czerpanie korzyści ekonomicznych z nieruchomości, na przykład poprzez prowadzenie działalności gospodarczej. W kontekście lokalu mieszkalnego dzierżawa lokalu może być rzadko spotykana, ale nie jest niemożliwa, szczególnie gdyby na przykład najemca prowadził w lokalu biuro lub inną działalność.
Charakterystyka umowy dzierżawy
Dzierżawa to umowa, w której wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić czynsz. Ta definicja, zaczerpnięta z kodeksu cywilnego, jest fundamentem wszelkich relacji dzierżawnych. Warto podkreślić, że umowa dzierżawy może dotyczyć różnych nieruchomości – od gruntu rolnego po lokal. W przypadku dzierżawy mieszkania, dzierżawca ma prawo nie tylko korzystać z lokalu, ale również, o ile umowa tak stanowi, pobierać z niego pożytki, na przykład poprzez podnajem. Z kolei umowa najmu to najczęściej spotykany sposób udostępniania lokali mieszkalnych na określony czas, z przeznaczeniem jedynie na zamieszkanie, bez możliwości czerpania zysków z rzeczy do używania.
Elementy umowy dzierżawy lokalu
Umowa dzierżawy powinna być zawarta w formie pisemnej, zwłaszcza gdy dotyczy dzierżawy nieruchomości. Choć w praktyce umowa może zostać zawarta w dowolnej formie, pisemna umowa chroni interesy obu stron umowy i pozwala uniknąć potencjalnych nieporozumień. Do najważniejszych elementów umowy dzierżawy należy:
- Dokładne określenie przedmiotu dzierżawy (adres, opis nieruchomości, numer księgi wieczystej),
- Wysokość i terminy płatności czynszu,
- Czas trwania umowy ( czas oznaczony lub nieoznaczony),
- Prawa i obowiązki wydzierżawiającego i dzierżawcy,
- Zasady wypowiedzenia umowy dzierżawy,
- Zasady korzystania z rzeczy do używania i pobierania oraz ewentualne ograniczenia.
Prawidłowo skonstruowana umowa jest podstawą do bezproblemowej relacji między stronami.
Prawa i obowiązki stron umowy dzierżawy
Zarówno wydzierżawiający, jak i dzierżawca mają określone prawa i obowiązki. Wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz w stanie umożliwiającym jej prawidłowe użytkowanie i pobieranie pożytków. Ponadto, ma on obowiązek dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w należytym stanie. Z kolei dzierżawca zobowiązuje się płacić czynsz, dbać o przedmiot dzierżawy w stanie niepogorszonym, a także wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki. Dzierżawca ma obowiązek dokonywania napraw niezbędnych do bieżącego użytkowania, natomiast poważniejsze naprawy leżą po stronie wydzierżawiającego. Ważne jest, aby precyzyjnie określić te obowiązki w umowie, aby uniknąć sporów w przyszłości. Dzierżawca nie powinien też zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego.
Kwestie związane z płatnością czynszu i wypowiedzeniem umowy
Czynsz jest podstawowym świadczeniem dzierżawcy na rzecz wydzierżawiającego. Czynsz jest płatny w terminach określonych w umowie. W przypadku zwłoki z zapłatą czynszu przez dzierżawcę, wydzierżawiający ma prawo podjąć określone kroki prawne, włącznie z wypowiedzeniem umowy. Zgodnie z przepisami, jeśli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu. Ważne jest, aby w umowie precyzyjnie określić zasady i konsekwencje zwłoki z zapłatą czynszu.
W kwestii wypowiedzenia umowy, jeśli umowa dzierżawy nieruchomości zawarta została na czas dłuższy niż jeden rok, dzierżawę zawartą na czas dłuższy można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego. Jeśli umowa nie określa inaczej, a czynszu nie jest w umowie, dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego. Takie rozwiązanie chroni interesy obu stron, dając im czas na znalezienie alternatywnych rozwiązań. Wypowiedzenie umowy powinno nastąpić na piśmie, z zachowaniem terminów wypowiedzenia.
Podsumowanie kluczowych aspektów dzierżawy mieszkania
Podsumowując, dzierżawa to umowa, która różni się od najmu przede wszystkim tym, że dzierżawca ma prawo nie tylko do używania nieruchomości, ale również do pobierania pożytków. Umowa dzierżawy powinna być precyzyjna i szczegółowa, określając wszystkie prawa i obowiązki obu stron. Zarówno wydzierżawiający, jak i dzierżawca muszą być świadomi swoich zobowiązań, aby uniknąć sporów i problemów. Pamiętajmy, że choć dzierżawa lokalu mieszkalnego jest mniej popularna niż najem, może być atrakcyjnym rozwiązaniem w określonych sytuacjach. Zrozumienie różnic pomiędzy tymi dwiema formami użytkowania nieruchomości pozwala na podejmowanie świadomych decyzji. Dodatkowo warto pamiętać, że kwestie związane z dzierżawą nieruchomości reguluje kodeks cywilny.
Jeśli szukasz profesjonalnego wsparcia w zakresie zarządzania nieruchomościami i interesuje Cię kompleksowe zarządzanie najmem serdecznie zapraszamy do kontaktu. Specjalizujemy się w usługach takich jak mieszkania na wynajem i oferujemy profesjonalne zarządzanie najmem Skawina. Zapewniamy pomoc na każdym etapie, od zawarcia umowy po wypowiedzenie umowy, dbając o interesy obu stron umowy.