Najem instytucjonalny to stosunkowo nowa forma prawna w polskim systemie prawnym, wprowadzona, aby lepiej zabezpieczyć interesy wynajmujących prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali. Dzięki specyficznym regulacjom, umowa najmu instytucjonalnego zapewnia właścicielom lokali uproszczoną procedurę eksmisji oraz większą pewność w przypadku problemów z najemcami. Ale czym dokładnie jest ten rodzaj najmu i kto może z niego skorzystać?
Czym jest najem instytucjonalny – Definicja formy najmu
Najem instytucjonalny lokalu to specjalny rodzaj umowy, który został wprowadzony przez ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z ustawą, umowa najmu instytucjonalnego lokalu to umowa najmu lokalu gdzie stroną jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostkę organizacyjną, która prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.
Umowa najmu instytucjonalnego jest zawierana na czas oznaczony, co oznacza, że dokładnie określa czas trwania najmu. Ważnym elementem tej umowy może być kaucja, która ma zabezpieczać pokrycie należności z tytułu najmu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu w przypadku nieuregulowania zobowiązań przez najemcę.
Najem instytucjonalny a prawo
Najem instytucjonalny pojawił się w polskim porządku prawnym wg. ustawie o Krajowym Zasobie Nieruchomości (Dz.U. 2017 poz. 1529), która weszła w życie 11 września 2017 r. Nowe przepisy dotyczące umowy najmu instytucjonalnego zostały dodane do ustawy o ochronie praw lokatorów (Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733), co wprowadziło istotne zmiany w regulacjach dotyczących najem okazjonalny.
Umowa najmu instytucjonalnego wymaga zawarcia jej w formie aktu notarialnego, co zapewnia dodatkową ochronę dla właściciela lokalu. Dzięki temu właściciel może w przypadku problemów z najemcą łatwiej dochodzić swoich praw, w tym żądanie opróżnienia lokalu i wydania lokalu używanego na podstawie umowy. Trwania umowy najmu instytucjonalnego jest określone na czas oznaczony, co oznacza, że najemca wie, jak długo będzie mógł korzystać z lokalu.
Podczas zawarcia umowy najmu instytucjonalnego lokalu, najemca zazwyczaj rezygnuje z prawa do lokalu socjalnego, co stanowi zabezpieczenie dla właściciela. Notariusz sporządzający umowę zapewnia, że wszystkie formalności są zgodne z prawem, co minimalizuje ryzyko sporów prawnych. W przypadku niewywiązania się najemcy z warunków umowy, właściciel ma prawo do szybszego opróżnienia i wydania lokalu.
Kto może skorzystać z najmu takiej formy najmu ?
Najem instytucjonalny lokalu to alternatywa dla zwykłego najmu nieruchomości, przeznaczona wyłącznie dla osób prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali. Umowa najmu gwarantuje właścicielowi uproszczoną procedurę wyrzucenia najemcy, który narusza warunki umowy, nie płaci czynszu najmu i odmawia opróżnienia lokalu po zakończeniu umowy. Forma ta lepiej zabezpiecza interesy właściciela niż klasyczna umowa najmu, jednak nie obejmuje prywatnych właścicieli mieszkań i budynków. Dla nich przewidziana jest inna forma najmu nieruchomości.
- Osoby prowadzące działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali: Najem instytucjonalny jest dedykowany wyłącznie podmiotom, które prowadzą firmę wynajmującą nieruchomości.
- Firmy zarządzające nieruchomościami: Zarówno osoby fizyczne prowadzące działalność, jak i osoby prawne.
- Właściciele lokali prowadzący działalność gospodarczą: Forma ta pozwala na lepsze zabezpieczenie interesów właściciela lokalu.
Dzięki umowie najmu instytucjonalnego, właściciel lokalu ma większą pewność, że w przypadku najmu najemca nie będzie mógł bezprawnie zajmować lokalu po wygaśnięciu umowy. Lokalu przysługujących właścicielowi ułatwia dochodzenie swoich praw i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu. W odróżnieniu od przypadku najmu okazjonalnego, najmu instytucjonalnego lokalu jest umowa bardziej restrykcyjna, co zwiększa ochronę wynajmującego.
Różnica między najmem instytucjonalny a okazjonalnym
Przede wszystkim, umowa najmu instytucjonalnego dotyczy przedsiębiorców prowadzących działalność w zakresie wynajmu lokali, podczas gdy umowa najmu okazjonalnego jest przeznaczona dla prywatnych właścicieli nieruchomości. W przypadku najmu instytucjonalnego nie ma ograniczenia co do czasu trwania umowy, a najemca nie musi wskazywać alternatywnego lokalu ani załączać oświadczeń o tytule prawnym do lokalu. Z kolei najem okazjonalny wymaga, by najemca wskazał inny lokal na wypadek opróżnienia i wydania lokalu używanego oraz załączył odpowiednie oświadczenia. Dodatkowo, umowy najmu okazjonalnego na czas dłuższy niż 10 lat są uznawane za zawarte na czas nieoznaczony, czego nie ma w okresie trwania umowy najmu instytucjonalnego.
Zobacz również : Kto to jest najemca ? Prawa i obowiązki najemcy