Umowa najmu jest jednym z kluczowych dokumentów regulujących zasady korzystania z nieruchomości przez najemcę. Określa ona prawa i obowiązki zarówno wynajmującego, jak i najemcy. Nierzadko zdarza się, że czas trwania umowy dobiega końca, a obie strony są zainteresowane kontynuacją współpracy. W takich sytuacjach pojawia się pytanie, jak skutecznie sformalizować przedłużenie najmu i na co zwrócić szczególną uwagę.
Formalne aspekty kontynuacji najmu
Istnieje kilka sposobów na to, aby legalnie przedłużyć możliwość korzystania z nieruchomości po upływie terminu umowy najmu. Najpopularniejszym z nich jest sporządzenie odpowiedniego dokumentu, który reguluje dalsze warunki najmu. Można to zrobić na dwa sposoby: poprzez podpisanie aneksu do istniejącej umowy lub zawarcie nowej umowy. Wybór zależy od preferencji stron oraz zakresu zmian, jakie mają zostać wprowadzone. Profesjonalne zarządzanie najmem Kraków może pomóc w sprawnym przeprowadzeniu tego procesu.
Aneks czy nowa umowa?
Aneks do umowy to pisemne porozumienie zmieniające lub uzupełniające treść pierwotnej umowy. Jest to rozwiązanie prostsze i szybsze, szczególnie jeśli zmiany dotyczą jedynie czasu trwania najmu lub wysokości czynszu. Jeśli jednak planowane są bardziej znaczące modyfikacje, takie jak zmiana zakresu obowiązków stron lub zasad użytkowania lokalu, korzystniejsze może być sporządzenie nowej umowy. Wybór odpowiedniej formy zależy więc od zakresu planowanych zmian i preferencji stron. Administrowanie mieszkaniami ułatwia podjęcie tej decyzji.
Milczące przedłużenie umowy – czy jest możliwe?
Polskie prawo przewiduje możliwość tzw. milczącego przedłużenia umowy. Reguluje to art. 674 kodeksu cywilnego (k.c.), który stanowi, że jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie najmu albo po wypowiedzenia umowy, najemca dalej używa rzeczy za zgodą wynajmującego, wówczas umowa uważa się za przedłużoną na czas nieoznaczony. Oznacza to, że jeśli wynajmujący nie sprzeciwi się dalszemu użytkowaniu lokalu przez najemcę, umowa ulega przekształcenia w umowę na czas nieoznaczony. Wieliczka wynajem mieszkań może okazać się pomocne przy interpretacji przepisów w tym zakresie.
Jakie są warunki milczącego przedłużenia ?
Aby doszło do milczącego przedłużenia umowy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki. Po pierwsze, najemca musi dalej używać rzeczy za zgodą wynajmującego. Oznacza to, że wynajmujący musi mieć świadomość, że najemca nadal korzysta z nieruchomości i nie wyrażać sprzeciwu. Samo bierne tolerowanie nie wystarczy – wymagana jest zgoda, choćby dorozumiana. Po drugie, umowa musi być umową na czas określony. Art. 674 k.c. nie ma zastosowania do umów na czas nieoznaczony. Wynajem mieszkan Skawina może być ułatwiony dzięki jasnym ustaleniom warunków przedłużenia.
Jakie są konsekwencje milczącego przedłużenia umowy?
Główną konsekwencją milczącego przedłużenia umowy jest przekształcenie umowy na czas określony w umowę na czas nieoznaczony. Oznacza to, że czas obowiązywania umowy nie jest już z góry ustalony, a rozwiązania umowy mogą dokonać obie strony, z zachowaniem terminów wypowiedzenia wynikających z kodeksu cywilnego lub określonych w umowie. Należy pamiętać, że umowa na czas nieoznaczony daje najemcy większą ochronę, ale również nakłada na niego pewne obowiązki.
Najem okazjonalny a przedłużenie
Szczególnym rodzajem umowy najmu jest najem okazjonalny. Charakteryzuje się on tym, że najemca wskazuje lokal, do którego będzie mógł się wyprowadzić po rozwiązaniu umowy. Czy najem okazjonalny może ulec przedłużeniu? Teoretycznie tak, jednak w praktyce jest to bardziej skomplikowane. Przedłużenie najmu okazjonalnego powinno nastąpić poprzez zawarcie aneksu do umowy najmu okazjonalnego, w którym najemca ponownie oświadcza, że ma gdzie zamieszkać po zakończeniu najmu, a właściciel lokalu wskazanego w oświadczeniu wyraża na to zgodę. Brak takiego aneksu może skutkować uznaniem, że doszło do przekształcenia umowy najmu okazjonalnego w zwykłą umowę najmu, co pozbawia wynajmującego dodatkowej ochrony, jaką daje najem okazjonalny.
Jakie są formy przedłużenia?
Przepisy prawa nie regulują wprost formy, w jakiej powinno nastąpić przedłużenie umowy. Oznacza to, że teoretycznie dopuszczalne jest zarówno przedłużenie ustne, jak i pisemne. Jednak ze względów dowodowych, a także z uwagi na wymogi rygorem nieważności dotyczące niektórych postanowień umowy najmu okazjonalnego, zaleca się, aby przedłużenie nastąpiło w formie pisemnej. Pozwoli to uniknąć sporów w przyszłości i zapewni jasność co do warunków dalszego najmu.
Istotne postanowienia aneksu lub nowej umowy
Niezależnie od tego, czy zdecydujemy się na aneks, czy nową umowę, warto zwrócić uwagę na kilka istotnych postanowień. Przede wszystkim należy precyzyjnie określić czas trwania najmu. Jeśli umowa ma być zawarta na czas określony, należy wskazać konkretną datę zakończenia najmu. Jeśli zaś strony zgodnie chcą kontynuować najem na czas nieoznaczony, należy to wyraźnie zaznaczyć w dokumencie. Ponadto, warto ustalić aktualną wysokość czynszu oraz zasady jego ewentualnej zmiany w przyszłości. Ważne jest również uregulowanie kwestii związanych z obowiązkami stron w zakresie napraw i konserwacji nieruchomości.
Zmiana wysokości czynszu
Przedłużenie umowy jest dobrą okazją do negocjacji warunków finansowych najmu. Wynajmujący ma prawo zaproponować podwyżkę czynszu, a najemca może się na nią nie zgodzić. Jeśli strony nie dojdą do porozumienia, wynajmujący może wypowiedzieć umowy, o ile oczywiście istnieją ku temu podstawy prawne. Warto pamiętać, że zasady podwyższania czynszu są ustawodawca uregulowane w ustawie o ochronie praw lokatorów z 2009 r., która ma na celu ochronie interesów lokatorów.
Podsumowanie
Przedłużenie umowy najmu to ważny moment zarówno dla wynajmującego, jak i najemcy. Należy przyjrzeć się obowiązującej umowie i podjąć decyzję, czy chcemy zawrzeć aneks, czy sporządzić nową umowę. Warto pamiętać o możliwości milczącego przedłużenia umowy, jednak z uwagi na związane z tym ryzyka, zaleca się sporządzać przedłużenia w formie pisemnej. Niezależnie od wybranej formy, należy zadbać o to, aby dokument precyzyjnie określał warunki dalszego najmu, w tym czas trwania najmu, wysokość czynszu oraz obowiązki stron. Jasne i przejrzyste zasady najmu to podstawa dobrych relacji między wynajmującym a najemcą.